La banca ofrece cambiar las hipotecas con IRPH a euribor
La banca ofrece cambiar las hipotecas con IRPH a euribor para evitar litigios
¡Os recomendamos no aceptar acuerdos sin antes consultar con tu abogado!
IRPH: los jueces anulan el índice hipotecario y lo sustituyen por el Euribor
IRPH: los jueces anulan el índice hipotecario y lo sustituyen por el Euribor
Las primeras sentencias sobre el IRPH dictadas tras la decisión del Tribunal de Justicia de la UE han anulado ese índice hipotecario y lo han sustituido por el Euribor, más beneficioso para el consumidor. Así consta en sendas decisiones de dos juzgados de primera instancia de Burgos y Lérida a los que se habían dirigido clientes del Santander y Caixabank para que se declarase la nulidad de la cláusula que aplicaba ese índice.
La primera sentencia lleva fecha del 4 de marzo, sólo un día después de la decisión en la que el Tribunal de Luxemburgo estableció que el índice IRPH sí podía ser sometido a un control de transparencia por parte de los jueces españoles. Hasta entonces reinaba el criterio del Tribunal Supremo de que eso no era posible al tratarse de un índice fijado en la ley.
El Abogado del TUE avala renegociar las cláusulas suelo si el cliente está informado
El Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TUE) Henrik Saugmandsgaard ha avalado este jueves los acuerdos entre bancos y sus clientes para modificar a la baja una cláusula suelo de un contrato hipotecario siempre y cuando los usuarios comprendan cuáles son las consecuencias económicas de mantener este tipo de cláusulas.
Se trata, en cualquier caso, de unas conclusiones que no son vinculantes de cara a la futura sentencia del Tribunal, pero el letrado responde así a la cuestión prejudicial elevada por un juzgado de Teruel sobre un asunto que enfrenta a una consumidora con Ibercaja en relación con una cláusula abusiva de un contrato de subrogación de préstamo hipotecario.
El TC anula la plusvalía municipal cuando la cuota a pagar supera la ganancia obtenida
La sentencia será pública en los próximos días y limita las situaciones susceptibles de ser revisadas exclusivamente a aquellas que no hayan adquirido firmeza a la fecha de su publicación.
El pleno del Tribunal Constitucional ha declarado nulo el pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbano, conocido como plusvalía municipal, cuando la cuota a pagar supera la ganancia obtenida por el contribuyente.
Las Hipotecas Multidivisa: un híbrido peligroso.
Las Hipotecas Multidivisa: un híbrido peligroso
Cuando la crisis estaba en el horizonte, los bancos:
- Antepusieron su propio interés al de su clientela:
- Reforzaron sus recursos propios con la colación de participaciones preferentes.
- Limitaron el impacto en sus balances de la previsible bajada de los tipos de interés incluyendo cláusulas suelo en las hipotecas y swaps en los préstamos a las empresas.
- También comercializaron hipotecas multidivisa.
En la venta de este producto, mencionaron las ventajas de reducir el tipo de interés sin destacar el riesgo de apostar contra la devaluación del euro en plena crisis económica. En este tipo de producto el cliente contrata la hipoteca en euros pero las cuotas y la cantidad a amortizar se recalculan periódicamente en la divisa elegida, ya sea en yenes, en francos suizos o en otra divisa. Todo lo que baje el euro frente a la divisa elegida es pérdida para el cliente. De tal modo que después de haber pagado las cuotas durante varios años puede que el cliente deba en euros mucho más del dinero recibido al contratar la hipoteca.
Las hipotecas multidivisa constituyen un híbrido financiero que combina un préstamo hipotecario con un derivado.
El cliente hipoteca su casa como garantía de reembolso de un préstamo cuya cuantía varía de forma continua al margen del valor de la vivienda. Sin ser consciente de la jugada, apuesta contra el yen o el franco suizo. Todo lo que baje la divisa elegida frente al euro le beneficia y todo lo que suba le perjudica. El cliente tiene ingresos en euros, vive en euros, pero la hipoteca la paga valorada en otra divisa. En plena crisis, con fuerte volatilidad en el mercado de cambios, las consecuencias pueden ser catastróficas. Las casas han bajado de precio y la cantidad a reembolsar por la hipoteca multidivisa se ha multiplicado. Si el cliente no puede pagar las cuotas la ejecución del inmueble no cubre la deuda y el cliente pierde la casa y sigue debiendo al banco la mayor parte del préstamo recibido.
Ante este abuso, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en Sentencia de 30 de junio de 2015, considerando que estamos ante un instrumento derivado al que se aplica la MiFID, norma europea que protege al inversor. De conformidad con este régimen, la entidad bancaria ha debido evaluar los conocimientos y experiencia del cliente antes de ofrecerle la hipoteca multidivisa, y en caso de ofrecerla por ser un producto adecuado a su perfil, ha debido darle una información que pueda comprender y que incluya el aviso de los riesgos de apostar en el mercado de divisas.
Las hipotecas multidivisa combinan un préstamo hipotecario con un derivado
Lo cierto es que los bancos no han cumplido con estas cautelas. De hecho mantienen que es un producto bancario al que no se aplica la MiFID. Pero, tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo podrían verse obligados a rendir cuentas de su mala conducta por no haber cumplido las normas más elementales de protección del inversor. Los bancos que han comercializado este tipo de productos asumen la carga de probar que han evaluado a los clientes y que han verificado que el cliente comprendía los riesgos. De no hacerlo, en aplicación de esta jurisprudencia, podrían ser condenados a reembolsar las cantidades cobradas de más por la apuesta realizada sobre la divisa, sin que el cliente tenga que reembolsar el préstamo de forma anticipada. La nulidad parcial del contrato, que queda podado de la cláusula multidivisa, no afecta al préstamo, que subsiste como si se hubiera concedido en euros, sin la trampa de la divisa. Tras esta sentencia las hipotecas multidivisa se añaden a la larga lista de productos tóxicos comercializados por la banca. Con el reconocimiento de su ilicitud se abre un nuevo contencioso que dará lugar a miles de demandas, salvo que la banca reaccione y se anticipe en la reparación de los perjuicios ocasionados con retirada de este producto del mercado minorista.
Esperemos que este control de calidad al que se está sometiendo la actividad bancaria contribuya a un mercado más limpio y transparente que permita restaurar la confianza de la clientela en las entidades bancarias.
Son numerosas las sentencias de los juzgados de los distintos partidos judiciales de España que consideran ya este tipo de índices de referencia como nulos, debéndose aplicar el euribor.
Si tienes una hipoteca multidivisa puedes ponerte en contacto con nuestro despacho ,tenemos una alta especialización en mala praxis bancaria, cláusulas suelo, e hipotecas multidivisa (entre otros). Recientemente hemos ganado demanda interpuesta ante Bankinter cuya resolución ha sido la anulación de las cláusulas multidivisa que afectaban al préstamo hipotecario (Sentencia nº 00289/2015 del Juzgado de lo Mercantil nº1 de Valladolid).