Tras el último informe de la Comisión Europea, que hace referencia a las “cláusulas suelo” consideradas abusivas por los tribunales y a la retroactividad de las cantidades pagadas de más, numerosas son las dudas que surgen a los clientes con esta limitación a la bajada del tipo de interés aplicable a su préstamo hipotecario.

Veamos algunas dudas y la respuesta que, a día de hoy, dan los expertos de iAhorro.com:

1.- ¿Qué son las “cláusulas suelo”?

Una limitación a la bajada del tipo de interés en los préstamos hipotecario a tipo variable. En las escrituras no figura el término “cláusula suelo”, sino textos que fijan su alcance. Por esta razón, hay mucha gente que no sabía (o no sabe) que firmó esta cláusula.

2.- ¿Qué supone al mes tener una cláusula suelo?

Lo veremos mejor con un ejemplo. Una hipoteca cuya deuda actual fuera de 150.000 euros y faltarán 20 años para amortizarla completamente, firmada en su momento a Euribor + 1. Tomamos la revisión con el referencial de septiembre, que cerró a un 0,154%. Para hacer los cálculos resulta muy útil el simulador del Banco de España.

Si tenemos una cláusula suelo del 3%, la cuota que pagamos (desde hace años) es de 832 euros.

Sin cláusula suelo, al cuota sería de 700 euros.

La cláusula suelo nos supone, en el ejemplo, 132 euros más al mes, 1.584 euros al año.

3.- ¿Son ilegales las cláusulas suelo de las hipotecas en España?

En absoluto. Las cláusulas suelo son legales y la Comisión Europea no ha dicho lo contrario en su informe. Lo que el Tribunal Supremo (TS), en su sentencia de 9 de mayo de 2013, dijo es que se considerarán abusivas las cláusulas suelo que no cumplan con una serie de requisitos, básicamente de transparencia. Lo cierto, en todo caso, es que cerca de un 90% de las demandas de consumidores acaban en una sentencia favorable, es decir, los jueces aprecian su abusividad.

4.- ¿Las empresas pueden reclamar que se les quiten las cláusulas suelo?

Es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. Se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa…) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula de suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).

5.- ¿Para poder reclamar, la hipoteca ha de estar sobre la vivienda habitual?

No. Lo importante es analizar si la cláusula suelo es abusiva, la garantía real no limita esta posible abusividad, sea una residencia, un garaje o un local comercial.

Sin embargo, es posible que si demandamos tengamos más problemas si la cláusula suelo está en un préstamo hipotecario para financiar un local o nave, que si ha sido para comprar la vivienda habitual.

6.- ¿Afecta la fecha de la firma de la hipoteca a la hora de reclamar?

En principio, no. Los clientes que no podrían reclamar en base a ausencia de transparencia son todos a los que el banco sí cumplió con los requisitos que fija el TS; por otro lado, difícilmente se podrá reclamar si se firmó el préstamo hipotecario tras la Ley 1/2013 de 14 de mayo de 2013, ya que al acudir al notario el cliente tuvo que poner de puño y letra que conocía la existencia de esta limitación a la bajada del tipo de interés.

7.- ¿Qué dice la Comisión Europea sobre el tema?

El informe no es vinculante, pero tiene mucha importancia en cuanto marca su postura ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, órgano que decidirá realmente sobre esta cuestión. En esencia, la Comisión critica la jurisprudencia del TS y entiende que un tribunal nacional no puede limitar el alcance de la interpretación dada por el Tribunal de Justicia de la UE a una norma comunitaria. Si una cláusula se considera abusiva, “lo es desde el origen” y, por tanto, se considera como no puesta desde la firma del préstamo hipotecario. Contradice al TS que limitó al 9 de mayo de 2013 la fecha a partir de la cual un cliente puede reclamar al banco las cantidades pagadas de más. Si el Tribunal de Justicia de la UE dicta en la misma línea, los bancos deberán devolver las cantidades pagadas de más desde la firma del préstamo.

8.- ¿Puedo pedir al banco que me quite la cláusula suelo, ahora?

Sí, pero no por el informe de la CE que no cambia jurídicamente nada, de momento, sino en el caso de que considere que no se le informó adecuadamente de su existencia. Para que haya un cambio legislativo en España, hace falta que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la UE, previsiblemente bien entrado el año 2016.

Hay bancos que ya están quitando las cláusulas suelo de forma voluntaria, si bien no devuelven las cantidades pagadas de más.

9.- ¿Qué pasa si ya he demandado al banco?

En el caso de que se haya acudido ya a los tribunales, depende de cómo esté el trámite. Si ya hay sentencia, en aras de la seguridad jurídica dice el informe de la Comisión que regirá el principio de «cosa juzgada», por lo que no se podrá volver a reclamar. Si la demanda está en trámite, dependerá de si el abogado pidió la retroactividad a la fecha de la hipoteca o solo a 9 de mayo de 2013 y de lo que dicte el juez.

10.- ¿Y si he firmado un documento privado con el banco?

Si el documento privado supone haber renunciado a entablar reclamaciones judiciales, no podrá reclamar ante los tribunales y no se podrá beneficiar de lo que acabe dictaminando el Tribunal de Justicia de la UE, en principio.

Si tiene o sospecha tener una cláusula suelo, acuda directamente a un abogado y no firme nada con el banco. Este profesional será quién mejor le asesore.

Artículo original en:  Sección Finanzas Personales de Cinco Días 
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¿Se abre una puerta a la retroactividad total en las cláusulas suelo?

Fuente original de la noticia: Cinco Dias

Siguen dando que hablar y mucho, tanto para bien como para mal. Las cláusulas suelo siguen siendo un lastre para los hipotecados que las sufren y pelean por deshacerse de ellas y para las entidades bancarias que reciben sus demandas. Pero recientemente se han producido sentencias que han planteado un nuevo horizonte respecto a las cláusulas suelo, tanto a favor del que reclama como en contra.

¿Puerta abierta a la retroactividad total?

Una sentencia acaba de obviar la doctrina establecida por el Tribunal Supremo que apuntaba que las entidades solo debían devolver lo cobrado de más en concepto de cláusula suelo a partir del 9 de mayo de 2013 y no lo cobrado antes a esa fecha. En Oviedo un juez no solo ha declarado nula la cláusula suelo sino que obliga a la entidad a que haya retroactividad total en la devolución de los importes cobrados en exceso –la hipoteca se firmó en 2008-.

¿Indica esto que existe una puerta abierta a que se produzca la retroactividad total de todos aquellos que reclamen por su cláusula suelo? Aunque contra esta sentencia aún cabe recurso de apelación, parece claro que si no es una puerta, se ha abierto una pequeña ventana a la esperanza de recuperar todo aquello cobrado de más por una cláusula declarada nula.

Además el juez pone en tela de juicio –y nunca mejor dicho- la justificación del Tribunal Supremo para la irretroactividad de la sentencia –antes del 9 de mayo de 2013-, que dijo que “la retroactividad de la sentencia generaría el riesgo de trastornos graves con trascendencia al orden público económico”. Y es que el titular del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Oviedo argumenta que el orden público no sirve para escudar la no retroactividad ya que el trastorno económico recaería sobre la cuenta de resultados del banco y ello no pondría en peligro el orden público económico.

El juez toma la decisión en base a que cuando una cláusula se declara nula, lo es por completo y por lo tanto eso resulta contrario a poner límites temporales a la devolución de los importes cobrados por este concepto.

¿No todo el mundo tiene derecho a la nulidad? ¿Se están poniendo límites para reclamar?

Pero existe la otra cara de la moneda. Dos han sido las sentencias que han supuesto un varapalo para los demandantes y que rompen con la tendencia de la nulidad y devolución de los importes cobrados de más por cláusula suelo.

En una de ellas el juez desestima la demanda de un hipotecado contra la entidad al considerar “mala fe” en la demanda al reclamar la retroactividad. El juez entiende que este hecho ya ha sido juzgado y sentenciado a través de la sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013 –se trataba también de un cliente contra BBVA- y que el demandante al reclamar ha actuado con mala fe y temeridad porque ya conocía la sentencia del Tribunal Supremo. No solo desestima la demanda totalmente sino que le impone el pago de las costas del juicio.

La otra sentencia que ha salido a la luz y que ha creado incertidumbre sobre los afectados es una por la que un juez desestima la nulidad de la cláusula suelo al entender que los demandantes conocían bien el contenido de dicha cláusula –que habían sido debidamente informados a través de correos electrónicos y folletos informativos- y que por su profesión conocían la existencia de este tipo de cláusulas –se trata de un juez y de una abogada-. El juez alude la cualificación profesional de los demandantes para argumentar la desestimación de la demanda ya que entiende que los titulares por dicha profesión es poco probable que no supieran de las consecuencias que la cláusula tenía.

Unas demandas con las que nos planteamos si de alguna manera se están poniendo límites a la reclamación por las cláusulas suelo, si por ser conocedores de una sentencia el titular no puede reclamar lo que crea que es a lo que tenga derecho o si solo pueden tener derecho a la nulidad y devolución de las cantidades cobradas de más aquellos que no tengan una formación concreta.

Son legales pero muchas entidades las han abandonado

La realidad es que son una cláusula legal, lícita, que la entidad prestataria puede estipular en el contrato hipotecario. Pero éstas deben a parecer de forma clara, transparente, de manera que se entienda su existencia y las consecuencias que éstas tienen. Pero lo que también es una realidad es que muchas entidades están perdiendo las contiendas judiciales en las que se han visto involucradas, dañando su imagen y estando obligadas a devolver el importe cobrado de más en las cuotas mensuales en concepto de esta cláusula.

Por ello, son muchas las entidades que han decidido no incluir cláusulas suelo y tampoco cláusulas techo en las hipotecas que actualmente tienen en el mercado.

Fuente original de la noticia: Cinco Dias