Tras el último informe de la Comisión Europea, que hace referencia a las “cláusulas suelo” consideradas abusivas por los tribunales y a la retroactividad de las cantidades pagadas de más, numerosas son las dudas que surgen a los clientes con esta limitación a la bajada del tipo de interés aplicable a su préstamo hipotecario.
Veamos algunas dudas y la respuesta que, a día de hoy, dan los expertos de iAhorro.com:
1.- ¿Qué son las “cláusulas suelo”?
Una limitación a la bajada del tipo de interés en los préstamos hipotecario a tipo variable. En las escrituras no figura el término “cláusula suelo”, sino textos que fijan su alcance. Por esta razón, hay mucha gente que no sabía (o no sabe) que firmó esta cláusula.
2.- ¿Qué supone al mes tener una cláusula suelo?
Lo veremos mejor con un ejemplo. Una hipoteca cuya deuda actual fuera de 150.000 euros y faltarán 20 años para amortizarla completamente, firmada en su momento a Euribor + 1. Tomamos la revisión con el referencial de septiembre, que cerró a un 0,154%. Para hacer los cálculos resulta muy útil el simulador del Banco de España.
Si tenemos una cláusula suelo del 3%, la cuota que pagamos (desde hace años) es de 832 euros.
Sin cláusula suelo, al cuota sería de 700 euros.
La cláusula suelo nos supone, en el ejemplo, 132 euros más al mes, 1.584 euros al año.
3.- ¿Son ilegales las cláusulas suelo de las hipotecas en España?
En absoluto. Las cláusulas suelo son legales y la Comisión Europea no ha dicho lo contrario en su informe. Lo que el Tribunal Supremo (TS), en su sentencia de 9 de mayo de 2013, dijo es que se considerarán abusivas las cláusulas suelo que no cumplan con una serie de requisitos, básicamente de transparencia. Lo cierto, en todo caso, es que cerca de un 90% de las demandas de consumidores acaban en una sentencia favorable, es decir, los jueces aprecian su abusividad.
4.- ¿Las empresas pueden reclamar que se les quiten las cláusulas suelo?
Es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. Se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa…) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula de suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).
5.- ¿Para poder reclamar, la hipoteca ha de estar sobre la vivienda habitual?
No. Lo importante es analizar si la cláusula suelo es abusiva, la garantía real no limita esta posible abusividad, sea una residencia, un garaje o un local comercial.
Sin embargo, es posible que si demandamos tengamos más problemas si la cláusula suelo está en un préstamo hipotecario para financiar un local o nave, que si ha sido para comprar la vivienda habitual.
6.- ¿Afecta la fecha de la firma de la hipoteca a la hora de reclamar?
En principio, no. Los clientes que no podrían reclamar en base a ausencia de transparencia son todos a los que el banco sí cumplió con los requisitos que fija el TS; por otro lado, difícilmente se podrá reclamar si se firmó el préstamo hipotecario tras la Ley 1/2013 de 14 de mayo de 2013, ya que al acudir al notario el cliente tuvo que poner de puño y letra que conocía la existencia de esta limitación a la bajada del tipo de interés.
7.- ¿Qué dice la Comisión Europea sobre el tema?
El informe no es vinculante, pero tiene mucha importancia en cuanto marca su postura ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, órgano que decidirá realmente sobre esta cuestión. En esencia, la Comisión critica la jurisprudencia del TS y entiende que un tribunal nacional no puede limitar el alcance de la interpretación dada por el Tribunal de Justicia de la UE a una norma comunitaria. Si una cláusula se considera abusiva, “lo es desde el origen” y, por tanto, se considera como no puesta desde la firma del préstamo hipotecario. Contradice al TS que limitó al 9 de mayo de 2013 la fecha a partir de la cual un cliente puede reclamar al banco las cantidades pagadas de más. Si el Tribunal de Justicia de la UE dicta en la misma línea, los bancos deberán devolver las cantidades pagadas de más desde la firma del préstamo.
8.- ¿Puedo pedir al banco que me quite la cláusula suelo, ahora?
Sí, pero no por el informe de la CE que no cambia jurídicamente nada, de momento, sino en el caso de que considere que no se le informó adecuadamente de su existencia. Para que haya un cambio legislativo en España, hace falta que se pronuncie el Tribunal de Justicia de la UE, previsiblemente bien entrado el año 2016.
Hay bancos que ya están quitando las cláusulas suelo de forma voluntaria, si bien no devuelven las cantidades pagadas de más.
9.- ¿Qué pasa si ya he demandado al banco?
En el caso de que se haya acudido ya a los tribunales, depende de cómo esté el trámite. Si ya hay sentencia, en aras de la seguridad jurídica dice el informe de la Comisión que regirá el principio de «cosa juzgada», por lo que no se podrá volver a reclamar. Si la demanda está en trámite, dependerá de si el abogado pidió la retroactividad a la fecha de la hipoteca o solo a 9 de mayo de 2013 y de lo que dicte el juez.
10.- ¿Y si he firmado un documento privado con el banco?
Si el documento privado supone haber renunciado a entablar reclamaciones judiciales, no podrá reclamar ante los tribunales y no se podrá beneficiar de lo que acabe dictaminando el Tribunal de Justicia de la UE, en principio.
Si tiene o sospecha tener una cláusula suelo, acuda directamente a un abogado y no firme nada con el banco. Este profesional será quién mejor le asesore.
Artículo original en: Sección Finanzas Personales de Cinco Días
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